Comment fonctionne l'épargne logement ?
05/01/2021
L'achat de la résidence principale est un premier pas dans la préparation de votre retraite. Une fois l'intégralité de votre crédit remboursé, vous pouvez profiter de votre logement sans avoir à vous acquitter de mensualités. Cela vous permet de réduire vos charges une fois arrivé à la retraite. L'acquisition de votre résidence principale vous permet également de vous constituer un patrimoine. Vous pourrez alors compter sur un apport financier en cas de revente, ou de location par exemple.
Il existe 2 dispositifs d'épargne logement dédiés au financement d'un projet immobilier : le PEL (Plan Epargne Logement) et le CEL (Compte Epargne Logement). Ce sont tous 2 des produits d'épargne règlementés, c'est à dire que ce sont les pouvoirs publics qui en fixent les conditions de détention, le taux de rémunération et le fonctionnement.
Schématiquement, lorsque vous épargnez sur votre PEL ou votre CEL, vous cumulez des droits à prêt. Ces droits vous permettent de souscrire, sous conditions, à un prêt immobilier à un taux privilégié. La vie de ces produits se décompose ainsi en 2 phases : la phase d'épargne et la phase de prêt. Si le mécanisme est le même dans le cadre d'un PEL et d'un CEL, le premier est beaucoup plus encadré que le second.
Le Plan Epargne Logement (PEL) : fonctionnement et fiscalité
Le PEL vous permet en principe de financer un projet immobilier (achat, construction ou travaux). Les conditions d'octroi du prêt et les modalités sont strictement encadrée. Elles dépendent, en plus des droits acquis pendant la phase d'épargne, de la date d'ouverture de votre PEL.
Au 31 décembre 2019, l'encours du PEL a atteint les 278 milliards d'€, rémunérés au taux moyen de 2,65 % (source BDF).
Epargner avec un PEL : avantages et fiscalité
Quelles conditions pour ouvrir un PEL ?
Toute personne peut ouvrir un PEL, sans condition d'âge. Vous ne pouvez posséder qu'1 seul PEL, mais il est possible de le cumuler avec un CEL, à condition que ce soit dans le même établissement bancaire.
Le dépôt initial minimal est fixé à 225 €.
Les versements sur le PEL sont règlementés. Par an, vous devez verser au minium 540 €, répartis en versements mensuels (45 €/mois) ; trimestriels (135 €/trimestre) ou semestriels (270 €/semestre). Tout manquement à cette exigence entraîne la clôture du plan.
Dès lors que vous remplissez cette condition, vous pouvez verser librement dans votre plan.
Quel est le plafond du PEL en 2021 ?
Le PEL est plafonné à 61 200 € (intérêts non compris). Une fois ce montant atteint, vous ne pouvez plus alimenter votre plan.
Soyez donc vigilant lorsque vous réalisez des versements exceptionnels sur votre PEL. Vérifiez que vous ne dépassez pas le plafond autorisé en prenant en compte les versements que vous devez encore réaliser pour respecter le montant annuel défini.
Quand peut-on débloquer son PEL ?
Les sommes épargnées sont bloquées pendant la durée de l'épargne. Tout retrait, même partiel, entraine la clôture du plan.
L'épargne de votre PEL est garantie par le Fonds de Garantie des Dépôts et de Résolution, dans la limite de 100 000 € par client et par établissement bancaire.
Taux du PEL en 2021
Le taux de rémunération du PEL est réglementé, et fixé par décret. Il est de 1 % depuis le 1er aout 2016.
| Date d'ouverture du plan | Taux d'intérêt |
|---|---|
| Entre le 07/02/1994 et le 22/01/1997 | 3,84% |
| Entre le 23/01/1998 et le 08/06/1998 | 3,10% |
| Entre le 09/06/1998 et le 25/07/1999 | 2,90% |
| Entre le26/07/1999 et le 30/06/2000 | 2,61% |
| Entre le 01/07/2000 et le 31/07/2003 | 3,27% |
| Entre le 01/08/2003 et le31/01/2015 | 2,50% |
| Entre le 01/02/2015 et le 31/01/2016 | 2% |
| Entre le 01/02/2016 et le 01/08/2016 | 1,50% |
| Depuis le 01/08/2016 | 1% |
Son taux de rémunération est figé au moment de sa souscription. C'est-à-dire qu'il est fixé à la date de son ouverture et sera le même pendant toute la durée de vie du contrat. Cela en fait un produit de placement intéressant, même si vous n'avez pas projet immobilier, car son taux constitue un avantage par rapport aux taux de rémunération actuels.
En conséquence, si vous avez ouvert votre PEL avant le 1er août 2016 (donc avant que son taux soit réglementé à 1 %), il est intéressant de le conserver et de continuer à l'alimenter. Son taux de rémunération est en effet inégalable dans le contexte actuel de taux bas. Il vous est de plus garanti pendant toute la vie de votre PEL. Le terme est prévu pour 2026, mais les sommes peuvent continuer à être rémunérées au taux d'origine pendant encore 5 ans.
Quand faut-il clôturer un PEL ?
Quand fermer un PEL ?
Les PEL ont une durée de vie minimale de 4 ans, et maximale de 15 ans.
Si vous clôturez votre plan avant son 4e anniversaire, vous vous exposez à une perte ou à une diminution de vos droits. Une clôture entre la 3e et la 4e année de votre PEL entraine une réduction de vos droits acquis pour souscrire votre prêt et de votre éventuel droit au versement de la prime d'Etat. Cette prime, supprimée pour les PEL souscrits après 2018, est abordée dans un paragraphe dédié de cet article. Si la clôture a lieu pendant les 3 premières années du PEL, vous perdez votre droit à prêt et votre éventuel droit à prime. Si vous clôturez avant les 2 ans de votre PEL, vos intérêts sont, en outre, recalculés au taux du CEL.
Dès lors que votre contrat a plus de 4 ans, vous êtes libre de faire les démarches pour obtenir votre prêt, ou de retirer vos fonds. Cette dernière possibilité clôture le plan, mais laisse perdurer votre droit de souscrire un prêt pendant 1 an. Au-delà de cette durée, vous devez soit conclure un prêt, soit clôturer votre plan (vous perdez alors les droits acquis). Si vous ne faites ni l'un ni l'autre, celui-ci sera transformé en livret d'épargne, avec le taux de rémunération fixé par la banque.
Vous pouvez épargner, et verser sur votre PEL pendant 10 ans. Au-delà, vous ne pouvez plus alimenter votre plan, mais votre épargne continue de fructifier pendant 5 ans.
Cession des droits à prêt du PEL
Il est possible de céder vos droits à prêt à un membre de votre famille. 2 conditions doivent toutefois être remplies :
- Il doit lui-même être titulaire de droits à prêt issus d'un PEL
- Ce PEL doit avoir au moins 4 ans
Cas de clôture du PEL
La clôture peut intervenir à l'initiative de la banque, si vous n'avez pas respecté le montant minimal annuel de versements, par exemple.
Mais vous pouvez vous-même procéder au retrait, partiel ou total de vos fonds, ce qui entraîne la clôture du plan.
Si votre plan atteint les 15 ans d'ancienneté et que vous ne souscrivez pas de prêt immobilier, le PEL est alors transformé en livret d'épargne dont la banque fixe le taux de rémunération.
Obtenir un prêt avec un PEL
Projets pouvant être financés par le prêt obtenu via un PEL
Il faut distinguer si le PEL a été ouvert depuis mars 2011, ou entre 2003 et février 2011.
Dans le 1er cas, PEL ouvert depuis mars 2011, le prêt doit financer :
- L'achat de la résidence principale ou la construction de votre résidence principale
- L'achat d'un terrain pour la construction de votre résidence principale
- Certains travaux de réparation et/ou amélioration de votre résidence principale
Dans le 2e cas, PEL ouvert entre 2003 et 2011, le prêt doit financer :
- L'achat ou la construction d'une résidence principale, la vôtre ou celle d'un locataire
- L'achat d'un terrain pour la construction de votre résidence principale (ou celle d'un locataire)
- Certains travaux de réparation et/ou d'amélioration de votre résidence principale (la vôtre ou celle d'un locataire), ou de votre résidence principale, ou de votre meublé de tourisme
Les avantages du PEL lors d'un prêt immobilier
Dès lors que votre plan a plus de 4 ans d'existence, vous pouvez faire les démarches pour obtenir votre prêt immobilier. Le montant, la durée, et le taux dépendent des intérêts acquis pendant la phase d'épargne et de la date d'ouverture du plan.
Le montant du prêt auquel vous pouvez prétendre est actuellement plafonné à 92 000 €, et sa durée peut varier entre 2 et 15 ans.
Le taux du prêt obtenu dépend de la date d'ouverture du PEL.
| Date d'ouverture | Taux d'intérêt |
|---|---|
| Avant janvier 2015 | 4,20 % |
| Février 2015 – Janvier 2016 | 3,20 % |
| Février 2016 – juillet 2016 | 2,70 % |
| Depuis août 2016 | 2,20 % |
Comment calculer sa prime PEL ?
Pour les PEL souscrits avant 2018, il est prévu un système de bonification du rendement du PEL. En cas de souscription d'un prêt, l'Etat vous verse une prime qui vient s'ajouter au montant de vos intérêts. Les conditions de versement et le montant de la prime d'état dépendent de la date d'ouverture de votre PEL. Elle peut être majorée si vous avez des enfants à charge.
La prime d'Etat a été supprimée pour les PEL ouverts après 2018.
| Date d'ouverture du PEL | Condition d'attribution | Montant |
|---|---|---|
| Jusqu'au 12/12/2002 | Versée en même temps que les intérêts, peu important la souscription, ou non, d'un crédit immobilier | La prime est comprise dans le taux d'intérêt et est plafonnée à 1525 € |
| Entre le 13/12/2002 et le 20/02/2011 | La prime d'Etat est versée si le PEL aboutit à la souscription d'un prêt immobilier | La prime est égale à 40 % des intérêts acquis, et est plafonnée à 1525 € |
| Entre mars 2011 et janvier 2015 | La prime d'Etat est versée si le PEL aboutit à la souscription d'un crédit immobilier de 5000 € minimum | La prime est égale à 40 % des intérêts acquis, et est plafonnée à 1000 € |
| Entre février 2015 et janvier 2016 | La prime d'Etat est versée si le PEL aboutit à la souscription d'un crédit immobilier de 5000 € minimum | Le montant de la prime est égal à 50% des intérêts acquis, et ne peux dépasser 1000 |
| Entre février et juillet 2016 | La prime d'Etat est versée si le PEL aboutit à la souscription d'un crédit immobilier de 5000 € minimum | La prime est égale à 2/3 des intérêts acquis, et est plafonnée à 1000 € |
| Entre août 2016 et décembre 2017 | La prime d'Etat est versée si le PEL aboutit à la souscription d'un crédit immobilier de 5000 € minimum | La prime est égale à 100 % des intérêts acquis, et est plafonnée à 1000 € |
| Depuis janvier 2018 | La prime d'Etat a été supprimée | La prime d'Etat a été supprimée |
Il est possible de rembourser totalement ou partiellement le prêt de manière anticipée.
La fiscalité du PEL
La fiscalité appliquée au PEL dépend d'une part de sa date d'ouverture, et d'autre part de son ancienneté.
Ce qu'il faut retenir :
- Pour les PEL ouverts avant 2018, les intérêts sont soumis au prélèvements sociaux et exonérés d'impôts sur le revenu jusqu'au 12e anniversaire du plan. Au-delà, l'impôt sur le revenu s'applique.
- Pour les PEL ouverts après 2018, les intérêts sont soumis tant aux prélèvements sociaux qu'à l'impôt sur le revenu. Ces derniers prennent la forme d'un prélèvement unique de 30%, appelé PFU ou flat tax, se décomposant en 12,8% d'imposition et 17,2% de prélèvements sociaux. Cette fiscalité fait alors baisser le rendement du PEL à 0,70% net (voire 0,83% pour les personnes non imposées), au lieu des 1% bruts annoncés. Malgré cela, sont taux reste tout de même supérieur à celui du livret A, fixé à 0,5% au 1er février 2020.
Il s'agit là d'une vue d'ensemble. Dans le détail, les taux et les modalités de paiement des prélèvements sociaux et/ou de l'impôt sur le revenu varient en fonction de la date de souscription du PEL (avant ou après 2011), et, de son ancienneté (moins de 10 ans, entre 10 et 12 ans, plus de 12 ans).
| Objectif du PEL | Epargne logement (ou projet immobilier) |
|---|---|
| Pour qui ? | Tout épargnant |
| Taux d'intérêt annuel du PEL en 2021 | 1,0 % depuis le 1er août 2016 |
| Horizon de placement | Moyen terme |
| Durée de placement | De 4 à 10 ans |
| Disponibilité | Oui mais si retrait : clôture du PEL et avant 4 ans perte de certains avantages |
| Niveau de risque | Sans risque |
| Seuil PEL | 225 € à l'ouverture et 540 € minimum par an |
| Plafond PEL | 61 200 € |
| Garantie en capital | Oui |
| Fiscalité PEL 2021 | Variable selon la date d'ouverture du plan |
| Où souscrire un PEL ? | Etablissements bancaires |
| Protection en cas de faillite | Protection jusqu'à 100 000 € |
| Avantages PEL | Après 4 ans, accès à un crédit immobilier à un taux connu et garanti, d'un montant maximum de 92 000 €. Une prime d'état accordée pour les contrats conclus après le 1er janvier 2018, au moment du prêt. Son montant dépend des intérêts acquis. |
Le Compte Epargne Logement (CEL)
Le CEL est un compte sur livret, également dédié au financement d'un projet immobilier ou de travaux. Le principe de fonctionnement est le même que celui du PEL : les intérêts acquis pendant votre phase d'épargne vous ouvrent des droits pour bénéficier d'un prêt immobilier à taux avantageux. Son fonctionnement est toutefois plus souple.
Epargner avec un PEL
Quelles sont les conditions d'ouverture d'un CEL ?
Toute personne peut détenir un CEL, sans condition d'âge ou de nationalité. Comme le PEL, il est limité à un par personne. Vous pouvez cumuler un PEL et un CEL, à condition que ce soit dans le même établissement bancaire.
Le versement initial est de 300 € minimum.
Contrairement au PEL, vous n'avez pas de contrainte de montant annuel. Vous effectuez vos versements quand vous le souhaitez, au rythme où vous le souhaitez. La seule contrainte tient dans leur montant : vos versements volontaires doivent être au minimum de 75 €.
Attention toutefois, le CEL est plafonné à 15 300 €. Vous ne pouvez effectuer de versements au-delà de ce montant. Ce dernier ne prend pas en compte la capitalisation des intérêts.
Disponibilité et garantie de l'épargne
Votre épargne est disponible à tout moment et les retraits sont libres.
Le solde ne peut toutefois pas descendre en dessous de 300 €. Dès lors, le compte est clôturé.
Les sommes épargnées sur un CEL sont garanties de la même manière que le PEL, à savoir par le Fonds de Garantie des Dépôts et de Résolution, dans la limite de 100 000 € par déposant et par établissement.
Quel est le taux du CEL en 2021 ?
Le CEL étant, comme le PEL, un livret règlementé, c'est l'Etat qui en fixe la rémunération. Celle-ci est de 0,25 % depuis le 1er janvier 2020.
Les intérêts sont calculés par quinzaine, et versés au 31 décembre de chaque année. Ils sont capitalisables, c'est-à-dire qu'ils s'ajoutent au montant de votre épargne et génèrent alors des intérêts supplémentaires.
Durée de vie et clôture du CEL
A partir de quand demander le prêt immobilier
Vous ne pouvez demander l'accès à un prêt qu'au-delà de 18 mois. Ce délai peut néanmoins être réduit dans 2 cas de figure :
- Si vous utilisez des droits provenant d'une cession d'un autre CEL ouvert depuis 18 mois
- Si vous détenez un PEL en plus de votre CEL, et que vous utilisez les droits qui en sont issus
Un montant d'intérêt doit également avoir été atteint, il dépend de l'objet du financement.
| Projet | Montant minimum d'intérêts |
|---|---|
| Travaux d'économie d'énergie | 22,50€ |
| Travaux de réparation ou d'amélioration | 37€ |
| Construction ou achat du logement | 75€ |
Cession des droits à prêt et clôture
Vous pouvez céder vos droits à prêt à un membre de votre famille, pour autant que ce dernier dispose d'un CEL. Des conditions d'ancienneté sont également posées : votre CEL doit avoir plus de 18 mois, et celui de votre bénéficiaire plus de 12.
Vous pouvez clôturer votre CEL quand vous le souhaitez.
La phase de prêt
Les projets pouvant être financés par le prêt obtenu via le CEL
Le CEL vous permet d'obtenir un prêt à taux privilégié. Le prêt doit financer votre résidence principale ou des parts de SCPI à vocation d'habitation.
Si votre CEL a été ouvert après mars 2011, il peut également financer des logements secondaires, de repos, ou de tourisme.
Conditions du versement d'une prime d'Etat
Si le CEL a été ouvert avant 2018, une prime peut également être versée par l'Etat. Son versement est réalisé au moment de la souscription du prêt. Son montant dépend de votre épargne, et est plafonné à 1 144 €.
Cette prime a été supprimé pour les CEL ouverts après 2018.
La fiscalité du CEL
Si votre CEL a été ouvert avant 2018, alors les intérêts ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu, mais des prélèvements sociaux de 17,2 % s'appliquent chaque année. Le même traitement fiscal est appliqué à la prime d'Etat lorsqu'elle est versée.
Si votre CEL a été ouvert après 2018, alors les intérêts sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. C'est alors la flat tax qui s'applique, c'est-à-dire un prélèvement de 30 % effectué par la banque. Vous pouvez renoncer à cette option et choisir d'intégrer les intérêts de votre CEL au barème de l'impôt sur le revenu.
| Objectif | Epargne logement (ou projet immobilier) |
|---|---|
| Pour qui ? | Tout épargnant |
| Taux d'intérêt annuel | 0,25 % (hors prime d'état) |
| Horizon de placement | Court terme |
| Durée de placement | Illimitée (minimum de 18 mois pour bénéficier d'un prêt) |
| Disponibilité | Oui |
| Niveau de risque | Sans risque |
| Seuil | 300 € |
| Plafond | 15 300 € |
| Garantie en capital | Oui |
| Fiscalité | PFU de 30 % sur intérêts pour les CEL souscrits depuis le 1er janvier 2018 Prélèvements Sociaux de 17,2% sur intérêts pour les CEL souscrits jusqu'au 31/12/2017 |
| Où souscrire ? | Etablissements bancaires |
| Protection en cas de faillite | Protection jusqu'à 100 000 € |
Ce qu'il faut retenir du fonctionnement de l'épargne logement
| Dispositifs | PEL | CEL |
|---|---|---|
| Qui peut souscrire ? | Toute personne physique, sans condition d'âge ou de résidence. Une personne ne peut détenir qu'un seul PEL et qu'un seul CEL. Les deux peuvent être cumulés, à condition que ce soit dans le même établissement bancaire. | Toute personne physique, sans condition d'âge ou de résidence. Une personne ne peut détenir qu'un seul PEL et qu'un seul CEL. Les deux peuvent être cumulés, à condition que ce soit dans le même établissement bancaire. |
| Versement initial | 225 € | 300 € |
| Contraintes de versement | 540 € annuels minimum, répartis en versements mensuels, trimestriels ou semestriels. Il est également possible de réaliser des versements volontaires | Les versements sont libres. Le montant minimum est de 75 € |
| Plafond | 61 200 € | 15 300 € |
| Rémunération | 1 % | 0,25 % |
| Retrait | Tout retrait entraine la clôture du PEL, qui peut être transformé en CEL | Les retraits sont libres. Le montant du CEL ne peut toutefois pas être inférieur à 300 € |
| Garantie des fonds | L'épargne est garantie par le Fonds de Garantie des Dépôts et de Résolution, dans la limite de 100 000 € par client et par établissement bancaire | L'épargne est garantie par le Fonds de Garantie des Dépôts et de Résolution, dans la limite de 100 000 € par client et par établissement bancaire |
| Cession des droits | Il est possible, sous conditions, de céder votre droit d'épargne logement à un membre de votre famille détenant un PEL de plus de 4 ans. | Il est possible, sous conditions, de céder votre droit d'épargne logement à un membre de votre famille détenant un CEL de plus de 12 mois si votre CEL a plus de 18 mois. |
| Fiscalité | Avant 2018, les intérêts sont soumis au prélèvements sociaux et exonérés d'impôts sur le revenu jusqu'au 12e anniversaire du plan. Au-delà, l'impôt sur le revenu s'applique.
Après 2018, les intérêts sont soumis tant aux prélèvements sociaux qu'à l'impôt sur le revenu. | Avant 2018 : intérêts et prime d'Etat ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu, mais les prélèvements sociaux s'appliquent. Après 2018, alors les intérêts sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux |
| Prime d'Etat | Jusqu'au 12/12/2002 : la prime d'Etat est toujours versée Du 13/12/2002 au 20/02/2011 : la prime d'Etat est versée en cas de souscription de crédit immobilier Du 21/02/2011 au 31/12/2017 : la prime d'Etat est versée en cas de souscription d'un crédit immobilier de 5000 € minimum Après 2018 : la prime d'Etat est supprimée | Avant 2018 : la prime d'Etat est versée Après 2018 : la prime d'Etat est supprimée |
| Conditions pour emprunter | Le PEL doit avoir 4 ans | Le CEL doit avoir 18 mois. Il faut avoir cumulé un certain montant d'intérêts |
| Montant maximum du prêt | 92 000 € | 23 000 € (92 000€ si vous cumulez un PEL et un CEL) |
| Durée du prêt | De 2 à 15 ans | De 2 à 15 ans |
| Que peut financer le prêt ? | Depuis mars 2011 :
Entre 2003 et 2011 :
| Avant mars 2011 : votre résidence principale ou des parts de SCPI à vocation d'habitation Après mars 2011, il peut également financer des logements secondaires, de repos, ou de tourisme. |
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