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21/09/2018

Vaut-il mieux être locataire ou propriétaire à la retraite ?

Les Français semblent avoir choisi ! Ils plébiscitent le fait d'être propriétaires de leur logement à la retraite. En effet, selon une étude de l'Insee (Les revenus et le patrimoine des ménages, édition 2018), 73% des personnes âgées de plus de 65 ans sont propriétaires de leur résidence principale (contre 59% pour l'ensemble de la population). Un choix de raison ?

 

Décryptage des avantages et des inconvénients des deux solutions possibles.

 

Etre locataire à la retraite : des avantages mais limités.

 

Louer son logement peut présenter des avantages certains. En effet, le départ à la retraite est souvent synonyme de baisse de ressources. En étant locataire, l'entretien des murs n'est pas à votre charge. Or ces dépenses (ravalement d'un immeuble, réfection d'une toiture…) peuvent s'avérer très importantes et déséquilibrer un budget.

 

Autre avantage, la loi protège le locataire senior au-delà d'un certain âge. Le propriétaire n'a pas le droit de résilier son bail, sauf s'il lui propose un autre logement équivalent à proximité. Depuis la loi Alur, l'âge auquel cette protection s'applique est passé de 70 à 65 ans.

 

Mais attention : cette protection s'avère néanmoins limitée. Le bail peut être résilié si :

 

  • les ressources du locataire dépassent un plafond (23 354€ / an pour une personne seule en Ile-de-France et 20 304€ pour une personne seule en région en 2018);
  • le propriétaire a lui-même 65 ans ou plus, ou ses ressources sont inférieures à ce même plafond.

Cette protection est par ailleurs à double tranchant. Lorsqu'on arrive à la retraite, il est fréquent d'envisager de déménager pour prendre un logement plus petit ou changer d'environnement. Vous pouvez alors avoir des difficultés à trouver un propriétaire qui sera prêt à vous louer son bien, surtout dans les villes où le marché locatif est tendu.

 

Etre propriétaire à la retraite : une option sécurisante

 

Etre propriétaire de son logement le jour de sa retraite permet de mieux maîtriser son budget, à une période de la vie où vos revenus baissent. Certes, certaines dépenses peuvent se réduire également quand on prend sa retraite : les enfants ne sont généralement plus à charge, vous avez du temps pour vous occuper vous-même de la maison, de la cuisine… Mais ces économies ne compensent pas toujours la baisse de revenus. Posséder son logement vous sécurise de plusieurs façons, et pas seulement financièrement :

 

  • Les dépenses de logement représentent en moyenne plus du quart du budget des ménages en France. Et parmi les charges mensuelles de logement, le loyer est de loin la part la plus élevée. Ne plus avoir à payer de loyer peut donc permettre d'équilibrer son budget au moment de la retraite. Pour la même raison, si vous êtes déjà propriétaire, il est essentiel d'avoir fini ou quasiment fini de rembourser ses emprunts.
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  • Etre propriétaire permet en outre de maîtriser ses dépenses. Les loyers augmentent plus vite que les revenus depuis 30 ans, selon une étude de l'Insee sur les conditions de logement en France (édition 2017). Et la revalorisation des pensions de retraite ne suit pas toujours la hausse des loyers. La retraite complémentaire des salariés, par exemple, n'a pas été revalorisée entre 2013 et 2017. De plus, le gouvernement a annoncé que la retraite de base n'augmenterait que de 0,3% en 2019 et 2020. A cela s'ajoutent les hausses de la fiscalité sur les retraites, comme celle de la CSG en 2018… Le pouvoir d'achat des pensions de retraite peut donc se détériorer petit à petit.
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  • Etre propriétaire vous garantit de pouvoir conserver votre logement. Lorsque vous êtes locataire, votre bailleur peut décider à tout moment de vendre le bien, et rien ne vous dit que le nouveau propriétaire souhaitera le laisser en location.
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  • Etre propriétaire, enfin, c'est disposer d'un patrimoine. En fonction de votre situation, vous pouvez l'utiliser de différentes façons.
    • Si vous souhaitez déménager à la retraite, vous pourrez revendre votre logement pour acheter un bien plus petit, plus proche du lieu de résidence de vos enfants, ou dans une région qui vous attire.
    • On vit de plus en plus longtemps dans son logement. Il existe des aides pour améliorer votre habitation et améliorer votre autonomie. Celles de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) sont réservées aux personnes aux revenus modestes. Celles des caisses de retraite s'adressent à tous, à certaines conditions. Les locataires y ont accès également : mais vous n'aurez pas forcément envie d'investir dans l'aménagement d'un logement qui n'est pas le vôtre !
    • Si vous devez quitter votre habitation pour partir en maison de retraite, vous pourrez financer le coût de votre hébergement en louant ou en vendant votre logement.

Comment et quand devenir propriétaire ?

 

Pour acheter un logement, le plus courant est de recourir au crédit, même si l'on dispose d'un apport important. Nous vivons une période de taux d'intérêt très bas : emprunter à long terme est avantageux.

 

Vous pouvez choisir d'acquérir :

 

  • Votre résidence principale. Au lieu de payer un loyer, vous constituez votre patrimoine.
  • Un logement que vous mettez en location. Le loyer couvrira tout ou partie de votre crédit. En outre, il existe des mesures de défiscalisation, comme le dispositif Pinel. Une fois à la retraite, vous pourrez soit revendre le bien et acheter là où vous le souhaitez, soit habiter directement le logement.

Pour ce qui est de la question « quand », la réponse est : le plus tôt possible ! En anticipant suffisamment votre achat, vous n'aurez plus ni loyer ni remboursement à payer au moment de votre retraite. De plus, un emprunt doit être assuré, et le coût des assurances tend à augmenter avec l'âge.

 

De fait, les Français achètent de plus en plus tôt. En 2015, selon l'Insee, près de la moitié des 30-39 ans ont déjà acheté leur résidence principale. Cette proportion augmente naturellement avec l'âge.

 

Plus vous empruntez jeune, moins les conditions sont exigeantes. Vous pouvez envisager d'emprunter sur une période plus longue pour financer votre achat en début de carrière.

 

Les problèmes de santé peuvent également vous empêcher d'obtenir un crédit. Il existe cependant un dispositif spécifique : la convention S'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé (Aeras), qui peut vous permettre, à certaines conditions, d'emprunter tout en présentant un « risque aggravé de santé ». Il faut notamment avoir moins de 70 ans à la fin du crédit et emprunter moins de 320 000 €.

 

Et une fois à la retraite ? Il est encore possible de devenir propriétaire : il est plus facile aujourd'hui d'emprunter à la retraite. Les pensions sont des revenus sûrs ! Mais la baisse de vos ressources risque cependant de rendre les mensualités plus difficiles à assumer.

 

N'attendez donc pas trop pour franchir le pas et préparer votre retraite avec l'immobilier !

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