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27/08/2018

Est-il intéressant de vendre son logement en viager à la retraite ?

Le viager n'a pas toujours très bonne presse. Mais prenons garde aux idées reçues ! En pratique, cette façon particulière de vendre son bien peut avoir de nombreux avantages. Et les inconvénients peuvent très bien être contournés en prenant des précautions.

 

 

Le viager : qu'est-ce que c'est ?

 

Vendre en viager, c'est vendre un logement en échange :

 

  • d'une rente à vie, versée donc jusqu'à votre décès,
  • à laquelle s'ajoute, le plus souvent, un capital perçu au moment de la vente, appelé « le bouquet ».

Aucune réglementation ne prévoit le montant du bouquet, mais ce dernier représentait en 2016 en moyenne 31 % du prix du marché du bien vendu. Les notaires et les agents immobiliers ont souvent recours à des logiciels pour le déterminer. Ils utilisent notamment les tables de mortalité établies par les compagnies d'assurance. Toutefois, le dernier mot reviendra à l'acheteur et au vendeur qui fixeront son prix ainsi que celui de la rente.

 

La plupart du temps, le viager est un viager dit « occupé » : cela signifie que vous continuez à vivre dans le logement que vous avez vendu. L'acheteur n'en prendra pleinement possession qu'à votre décès.

 

Vous êtes donc assuré de bénéficier tout à la fois, et jusqu'à la fin de vos jours, d'un logement et d'un revenu qui vient compléter votre pension de retraite. De plus, le propriétaire prend en charge la taxe foncière et tous les travaux importants : autant de dépenses qui ne vous incomberont plus.

 

 

Et concrètement ?

 

Après expertise de votre bien immobilier, vous avez deux options : vendre librement votre bien ou vendre en viager :

 

  • Si vous décidez de vendre librement votre logement, vous récupérerez directement une somme d'argent qui correspond à la totalité de la valeur de votre bien. En revanche, vous en perdrez sa jouissance, c'est-à-dire la faculté par exemple de continuer à l'occuper. Cela impliquera de réinvestir cette somme dans un autre logement (achat ou location).
  • Si vous vendez en viager, vous toucherez une somme beaucoup moins importante au moment de la vente. Ce capital obtenu, le bouquet, peut néanmoins permettre de réaliser des projets personnels ou de faire face à des frais imprévus par exemple. Surtout, vous resterez dans votre logement et toucherez une somme fixe (une rente) tous les mois vous permettant de compléter votre pension de retraite.

Ainsi, si la vente directe a l'avantage de vous offrir une grande rentrée d'argent immédiatement, la vente en viager, elle, vous procure une sécurité financière et la garantie d'avoir un logement jusqu'au décès du vendeur.

 

Néanmoins, la vente en viager peut s'avérer désavantageuse si vous décédez avant l‘espérance de vie ayant servi de base au calcul du bouquet et de la rente. En effet, la somme du bouquet et des rentes perçues peut alors s'avérer être moins importante que la somme qu'aurait représentée une vente directe.

 

Le cas inverse peut également se présenter si vous vivez plus longtemps que prévu, c'est-à-dire au-delà de l'âge de l'espérance de vie ayant servi de base au calcul du bouquet et de la rente. Dans ce cas, la somme des rentes et du bouquet versé peut dépasser ce que vous auriez perçu lors d'une vente classique.

 

Quelques exemples concrets :

 

  • Isabelle, 68 ans, perçoit sa retraite de la fonction publique territoriale, qui s'élève à 1 200€. Elle habite en banlieue parisienne, dans un appartement de 80 m2 qui lui appartient. Elle s'en sort, mais elle voudrait pouvoir aider un peu ses enfants, et surtout s'inquiète pour l'avenir : le moindre imprévu – problèmes de santé nécessitant une aide extérieure, travaux importants à financer dans l'immeuble – la mettra en difficulté.
    Sa solution : elle vend son appartement en viager. Elle perçoit dans l'immédiat 80 000€ de capital, et une rente mensuelle de 850€. Ses revenus dépassent désormais les 2 000€, et l'avenir lui paraît mieux assuré.
  •  

  • Jean-Pierre, 75 ans, est un ancien salarié, et sa retraite ne s'élève qu'à 900€ car il a connu d'importantes périodes de chômage. Il occupe la maison où il a élevé sa famille, dans une commune rurale du Nord à laquelle il est attaché. Il vient de perdre son épouse, qui avait une retraite à peu près équivalente. Conserver la maison va devenir difficile, surtout quand surviendront les problèmes de santé.
    Sa solution : il vend la maison en viager, pour un bouquet de 60 000€ et une rente de 500€. Ses ressources s'élèvent désormais à 1 400€, dans une commune où le coût de la vie est relativement faible et il est assuré de pouvoir rester dans sa maison.

 

A quoi faut-il faire attention ?

 

Pour aborder le viager en toute sérénité, il faut faire attention à plusieurs points :

 

  • Faites bien votre calcul !
    Le fait de percevoir un supplément de revenu (comme la rente du viager) peut remettre en question d'autres avantages : la réversion de la retraite de base de votre conjoint décédé, par exemple, ou le droit à certaines aides.
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  • Prenez vos précautions face au risque d'impayés !
    Il peut arriver que l'acheteur cesse de payer la rente. Pour vous prémunir, faites inclure une clause qui vous protège dans l'acte de vente : par exemple, le contrat peut prévoir que le logement vous revient au bout d'un moment si le propriétaire ne paie pas la rente. Vous pouvez aussi exiger que l'acheteur s'assure contre les risques d'impayés.
  •  

  • Préférez vendre en viager à partir de vos 70 ans !
    Vous avez plus de chances de trouver un acheteur, et l'avantage fiscal est plus élevé (seuls 30% de la rente est imposée).
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  • Choisissez votre acheteur !
    Assurez-vous qu'il est solvable, honnête, fiable, et qu'il a pleinement conscience de faire un investissement à long terme. Cela peut éventuellement être un expatrié, ou un jeune actif bien rémunéré qui fait un placement en vue de sa retraite. Il existe également des fonds qui investissent dans plusieurs biens en viager afin de mutualiser le risque.

Et dans tous les cas : prenez conseil auprès de votre notaire !

 

En savoir plus sur le viager

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