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09/05/2018

Compléter ses revenus une fois à la retraite : louer un bien autrement

Alouer bien immo

Il existe plusieurs façons d'arrondir ses fins de mois lorsqu'on est retraité. Outre les moyens « traditionnels », on peut vendre ou louer des biens ou des services sur Internet. Par le biais de plateformes collaboratives, il est par exemple possible de louer son logement pour de courtes durées. Ceci en restant bien évidemment dans la légalité.

1. Pourquoi louer pour de courtes durées ?

Investir dans la pierre fait partie des moyens habituels pour générer des revenus supplémentaires à la retraite. Notre article « L'immobilier pour préparer sa retraite », permet de comprendre les différentes formes de location « classique » et leur fiscalité.

 

Mais au cours des dernières années, des plateformes se sont développées sur Internet pour louer des biens pour de courtes durées.

 

Plusieurs formules sont envisageables :

 

  • louer une résidence secondaire pendant les périodes où on ne l'occupe pas,
  • louer ou sous-louer sa résidence principale pendant les vacances,
  • louer ou sous-louer ponctuellement une partie de sa résidence principale.

Ces différentes possibilités relèvent de la location en meublé de tourisme, et génèrent des revenus qu'il faut déclarer aux services fiscaux.

 

Il n'est pas nécessaire d'être propriétaire de son logement pour le louer. Si vous êtes locataire, vous pouvez sous-louer tout ou partie de votre logement. Mais vous aurez alors besoin de l'autorisation écrite de votre propriétaire.

 

Louer en meublé pour de courtes durées via Internet peut donc permettre d'optimiser l'utilisation de sa résidence immobilière, tout en offrant de meilleurs rendements que la location longue durée. Mais attention, il y a des règles très précises, et qui évoluent régulièrement !

 

2. Les conditions de location de biens « courts séjours » lorsqu'on est retraité

2.1. Les obligations légales

Pour louer le bien immobilier que vous habitez et/ou possédez, certaines démarches sont requises.

 

  • Les démarches vis-à-vis des impôts

    Vous devez déclarer votre activité au répertoire Sirène de l'Insee, pour obtenir un numéro Siret qui vous servira lors de la déclaration d'impôts. Vous pouvez télécharger le formulaire en ligne.

     

  • Les démarches vis-à-vis des services municipaux

    Les obligations sont différentes suivant que le meublé de tourisme est votre résidence principale ou secondaire, et suivant son emplacement géographique.

     

    • Vous louez votre résidence principale à la retraite

      Les conditions dépendent de la situation géographique de votre logement : Paris ou certaines grandes villes comme Nice, Bordeaux, Lyon… ou ailleurs. La première étape est donc de vous renseigner auprès de votre mairie sur les formalités requises.

       

      Pour que votre habitation soit considérée comme votre résidence principale, vous devez y résider au moins 8 mois par an. Vous ne pouvez pas louer le logement plus de 120 jours par an.

       

      • Certaines grandes villes (dont Paris, Nice, Bordeaux, Lyon) ont mis en place un système d'enregistrement préalable obligatoire en ligne, auquel il faut procéder avant de commencer à louer. Vous obtenez un numéro d'enregistrement, à préciser sur l'annonce. La mairie peut ainsi vérifier que vous ne louez pas le logement plus de 120 jours dans l'année. Au-delà, votre logement devient résidence secondaire, et les règles sont différentes. Cette limite peut s'appliquer également si vous louez une partie de votre logement.
      • Dans les autres grandes villes, dites « zones en tension » (celles de plus de 200 000 habitants et villes des départements de la petite couronne parisienne), il suffit de déclarer l'activité en mairie. La limite de 120 jours s'applique, là encore, que vous louiez l'ensemble du logement ou seulement une partie.
      • Ailleurs, la déclaration en mairie suffit. La limite de 120 jours doit être respectée si vous louez l'ensemble du logement, mais pas si vous n'en louez qu'une partie.
    • Vous louez votre résidence secondaire à la retraite

      La même distinction géographique s'applique, mais avec des procédures différentes.

       

      • A Paris et dans les grandes villes qui l'ont décidé, la location de résidences secondaires est très restreinte. Outre la déclaration, vous devez demander à la mairie une autorisation de changement d'usage du logement. Elle ne vous sera accordée que si vous mettez en location, par ailleurs, un autre logement équivalent, dans le même arrondissement, à usage d'habitation, en compensation.
      • Dans les autres grandes villes (toujours suivant la même définition, plus de 200 000 habitants et petite couronne parisienne), la déclaration et l'autorisation de changement d'usage sont requises, mais pas la mise en location d'un autre logement en compensation.
      • Ailleurs, seule la déclaration est demandée.

2.2. Cas particulier : louer 1 ou plusieurs chambres de son logement principal à la retraite

Suivant les services associés, la location peut avoir 2 statuts : chambre chez l'habitant ou chambre d'hôte.

 

  • La chambre chez l'habitant doit faire au minimum 9 m² et comporter une fenêtre. Elle obéit par ailleurs aux règles de la location de la résidence principale (voir ci-dessus).

  • La chambre d'hôte implique davantage d'obligations, en plus de cette taille minimale :

    • vous ne pouvez louer que 5 chambres au maximum, et vous ne pouvez pas accueillir plus de 15 personnes en même temps,
    • chaque chambre doit avoir un accès à une salle d'eau et à des WC, et vous devez fournir le linge de maison,
    • la location doit comprendre le petit déjeuner. Vous êtes donc tenu d'être présent pendant la location,
    • vous devez déclarer l'activité à la mairie et à la Chambre de commerce. S'il ne s'agit que d'une activité de complément, vous n'avez pas besoin d'être inscrit au registre du commerce et des sociétés.

3. La fiscalité sur les locations de courte durée

3.1. L'impôt sur le revenu

Les revenus tirés de la location de meublé de tourisme sont à déclarer comme bénéfices industriels et commerciaux, avec le numéro de Siret associé.

 

Ils bénéficient d'un abattement :

 

  • de 71% pour les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme classés. Il est possible, en effet, d'obtenir le classement « meublé de tourisme » auprès d'Atout France, en remplissant certains critères. A condition de ne pas dépasser 170 000€ de loyers perçus dans l'année,
  • de 50% dans les autres cas, à condition de ne pas dépasser 70 000€ de loyers perçus dans l'année.

Au-delà de ces plafonds, il faut déclarer au régime réel, en déduisant les frais engagés.

 

Si vous louez une pièce de votre habitation principale, vous êtes exonéré d'impôt en-dessous de 760€ perçus dans l'année. Au-delà, vous êtes imposable sur la totalité.

 

3.2. Les charges sociales

Si vous avez réalisé moins de 23 000€ de chiffre d'affaires en location meublée de tourisme, vous acquittez les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, à hauteur de 17,2 %, en même temps que vous payez votre impôt sur le revenu.

 

Au-delà, et jusqu'à 70 000€ de chiffre d'affaires (ou 170 000€ pour les meublés de tourisme classés), vous êtes soumis aux cotisations du régime de la micro-entreprise (22 %, ou 6 % pour les meublés de tourisme classés). Ces cotisations sont versées mensuellement ou trimestriellement via le portail net-entreprise.

 

Pour les chambres d'hôtes, le seuil n'est pas de 23 000€ mais de 5 165€. En-dessous de ce seuil, vous payez 17,2 % de cotisations sur les revenus du patrimoine. Au-delà, et jusqu'à 170 000€ de chiffre d'affaires, vous pouvez bénéficier du régime de la micro-entreprise. Vous acquittez alors 12,8 % de charges sociales.

 

3.3. La taxe de séjour

En principe, vous devez collecter la taxe de séjour auprès de vos locataires, et la reverser au fisc. Mais en général les plateformes de mise en relation sur Internet se chargent de cette formalité.

 

Dans tous les cas, n'hésitez pas à prendre conseil auprès de votre mairie et de votre centre des impôts ! La réglementation évolue très vite sur ces questions.

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