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04/04/2017

L'immobilier pour préparer sa retraite

L\'immobilier pour préparer sa retraite
Épargner est désormais indispensable pour accroître vos revenus à la retraite.
Plusieurs types de solutions existent. Bien sûr, quand cela est possible, il est toujours préférable d'en choisir plusieurs, c'est-à-dire de diversifier ses placements.
Parmi les options possibles, l'immobilier constitue un placement particulièrement bien adapté pour la préparation de sa retraite.

1. Pourquoi l'immobilier pour préparer sa retraite ?

L'immobilier peut jouer deux rôles dans la préparation d'une retraite :

  • Etre propriétaire de sa résidence principale à la retraite permet de ne plus avoir à payer un loyer au moment où les revenus diminuent. Bien sûr, dans ce cas, il est préférable de s'assurer que l'on aura fini de rembourser l'intégralité de ses prêts immobiliers à l'âge de la retraite.
  • Disposer de biens immobiliers secondaires permet de s'assurer des ressources supplémentaires, soit sous forme de loyers, soit sous forme de capital si on choisit de vendre les biens au moment de la retraite

2. L'investissement locatif : le dispositif Pinel

Il peut être intéressant d'acquérir un ou plusieurs logements pour les mettre en location. S'il faut emprunter pour les acheter, le loyer finance le remboursement du prêt. Si le prêt est remboursé avant l'âge de la retraite, le loyer vient s'ajouter aux pensions des régimes obligatoires et ainsi compléter vos revenus à la retraite.

 

Avant de prendre la décision d'investir dans l'immobilier locatif, il est important de se renseigner sur les particularités fiscales des différents types d'achats possibles, d'autant que la fiscalité évolue très vite.

 

Il faut se poser deux types de questions :

  • Quelle fiscalité à l'achat ? Le dispositif Pinel, qui succède aux dispositifs Duflot et Scellier, offre des avantages fiscaux à l'achat de certains logements locatifs.
  • Quelle fiscalité pour les loyers ? Les loyers, comme tous les revenus, sont imposés, mais de façon différente suivant le statut de la location (meublée ou vide).

2.1. Le dispositif Pinel

La loi Pinel a pris la suite en 2014 de la loi Duflot, qui elle-même remplaçait le dispositif Scellier. La loi de finances pour 2017 a prolongé le dispositif Pinel jusqu'au 31 décembre 2017.

 

Le principe reste le même : une réduction d'impôt sur le revenu est accordée, à certaines conditions, pour l'achat d'un logement locatif dans certaines zones.

 

Pour avoir droit à la réduction Pinel, il faut remplir les conditions suivantes :

 

  • Etre domicilié fiscalement en France ;
  • Acquérir ou faire construire un logement neuf ou réhabiliter un logement insalubre, ou transformer un local en logement, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017 ;
  • S'engager à le mettre en location non meublée, comme habitation principale, pendant 6, 9 ou 12 ans suivant l'option choisie. La location doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l'achat ou la fin de la construction.
  • Le logement doit être situé dans certaines zones du territoire - celles où il y a un fort besoin de logements locatifs.
  • Le loyer ne peut pas dépasser un certain plafond au mètre carré, qui varie suivant la zone.
  • Les ressources des locataires ne doivent pas dépasser certains plafonds, qui varient également suivant la zone où est situé le logement, et sont revalorisés chaque année.
  • Le locataire ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal. En revanche, il peut être votre fils, fille, père ou mère, contrairement à ce qu'exigeait la loi Duflot.
  • Le logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique globale, qui varie suivant le type de logement.
  • La réduction d'impôt s'élève à :
    12% du prix de revient de l'investissement pour un engagement sur 6 ans (23 % pour un investissement outre-mer) ; 18 % pour un engagement sur 9 ans (29 % outre-mer) ;21 % pour un engagement sur 12 ans (32 % outre-mer) ;

Le montant de la réduction est étalé sur la durée de l'engagement.

Par exemple, pour un investissement de 100 000€ et un engagement sur 9 ans, la réduction sera de 18 000€ en tout, soit 2000€ par an pendant 9 ans.

Pour un engagement sur 12 ans sur un même montant, on aura 21 000€ en tout, soit 2000€ par an pendant 9 ans, puis 1000€ par an les trois dernières années.

Si la réduction dépasse le montant des impôts, il est possible de reporter sur le solde sur l'année suivante.
Trois limites s'appliquent à l'investissement lui-même :
Pas plus de deux achats Pinel par an ;Pas plus de 300 000€ par an ; si l'achat est d'un prix supérieur, la réduction n'est calculée que sur 300 000€.Le prix au mètre carré habitable ne doit pas dépasser 5500€. S'il est plus élevé, on ne tient compte du prix de l'appartement que dans la limite de 5500€ par mètre carré.
Remarque : la réduction d'impôts pour les logements Pinel est prise en compte dans le plafonnement global des niches. Rappelons qu'en 2017, la somme des avantages fiscaux découlant des différentes niches fiscales existantes (à quelques exceptions près) ne peut pas dépasser 10 000€ (ou 18 000€ s'il y a des investissements outre-mer ou dans les œuvres cinématographiques).

 

 

3. La fiscalité des loyers : meublé ou non-meublé ?

Les loyers perçus sur un logement donnent droit à des avantages fiscaux, mais ceux-ci sont de nature différente suivant que le logement est loué en meublé ou non.

 

3.1. Location meublée

La location meublée permet de fixer un bail court, avec un minimum d'un an. Le logement est plus facile à récupérer si on souhaite l'habiter ou le revendre.

 

Si le total de vos loyers de l'année ne dépasse pas 33 100 € (en 2017), vous ne payez d'impôt sur le revenu que sur 50% des loyers perçus.

 

Si vos loyers dépassent cette somme, vous ne bénéficiez pas de cet abattement de 50 % mais vous pouvez déduire les charges (frais de notaire, travaux,  impôts locaux, amortissement du logement et du mobilier...). Si l'ensemble de ces charges est supérieur à vos loyers, cela réduit votre revenu, et donc votre impôt.

 

A noter que vous pouvez choisir ce dernier mode d'imposition même si vous percevez moins de 33 100 € dans l'année, si vous jugez que cela vous est plus favorable que l'abattement de 50%.

 

Enfin, si vous louez en meublé une pièce de votre propre habitation à une personne qui en fait son logement principal, pour un loyer inférieur à un certain plafond, vous n'avez pas à payer d'impôt sur le revenu sur ce loyer.

 

3.2. Location vide

La location d'un logement vide ne peut se faire que pour une durée minimale de trois ans.

 

Si le total des loyers annuels ne dépasse pas 15 000€, vous n'êtes imposé que sur 70% de vos loyers perçus.

Si vous percevez plus que 15 000€, les loyers s'ajoutent à vos revenus, mais vous pouvez déduire toutes les charges. Vous pouvez aussi choisir ce mode d'imposition si vous percevez moins de 15 000€ de loyers mais que la déduction des charges vous est plus avantageuse que l'imposition sur 70% des loyers.

 

4. Acheter de l'immobilier par le biais d'une institution ou d'une banque

4.1. Les SCPI et les OCPI

Il est également possible de placer son argent dans des sociétés possédant un parc immobilier : les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
En achetant des titres de SCPI, vous devenez copropriétaire de biens immobiliers qui peuvent être des logements ou des bureaux, et vous percevez une part des loyers.

 

Il existe également des SCPI Pinel, qui permettent de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif du même nom.

Les OPCI, organismes de placement collectif immobilier fonctionnent, pour l'acquéreur, de la même façon que les SCPI. Mais ces organismes ne sont pas obligés de se limiter à l'immobilier : ils peuvent détenir, à hauteur de 30% de leurs fonds, d'autres types de placements.

L'acquéreur de titres d'OPCI perçoit régulièrement une rente, qui peut être considérée, pour les impôts, comme un loyer ou comme un revenu du capital, suivant le type d'OPCI choisi.

 

 

4.2. Acheter en nue-propriété

Il est possible, dans la perspective de la retraite, d'acquérir un bien en nue-propriété, en général auprès d'une institution, par exemple un office HLM. Il s'agit d'acheter un logement dont on devient le propriétaire, mais sans pouvoir l'utiliser soi-même ; l'institution qui le vend en est l'usufruitière, et peut le louer à qui elle souhaite. Au bout d'une certaine durée, en général 20 ans, l'acquéreur devient pleinement propriétaire.

 

Les biens en nue-propriété sont vendus beaucoup moins cher que les autres : environ 40 à 60% du prix du marché. Cette formule permet donc d'acheter, en différé et à moindre coût, un logement en prévision de la retraite, soit pour l'habiter, soit pour le louer.

 

 

5. Revendre un bien immobilier

Il peut arriver que l'on souhaite revendre un logement acquis au cours de la vie active, soit :

 

  • Pour en acheter un autre plus adapté aux nouveaux besoins, ou situé ailleurs ;
  • Pour réaliser le capital et le placer autrement.

Les règles de la taxation des plus-values, c'est-à-dire l'impôt applicable à la différence entre le prix de vente et le prix auquel le logement a été acheté initialement, peuvent jouer un rôle important dans une telle décision.

  • Pour la résidence principale : la plus-value n'est pas imposable. A noter que les retraités dont les revenus sont inférieurs à un certain plafond et qui partent en maison de retraite ont deux ans pour vendre leur ancienne résidence principale en exonération.
  • Pour la résidence secondaire :
    • Depuis le 1er février 2012, si le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale (depuis au moins quatre ans), il n'acquittera pas d'impôt sur la plus-value, à condition de remployer le fruit de cette vente à l'achat de sa résidence principale dans les deux ans qui suivent. Si une partie seulement de la somme est utilisée pour cet achat, l'exonération ne portera que sur cette partie. On ne peut bénéficier de cette exonération qu'une seule fois.
    • Dans les autres cas, la plus-value est imposée à un taux qui peut aller jusqu'à 19 %, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux ( 15,5 %), soit un total de 34,5 %. En revanche, plus la résidence a été acquise depuis longtemps, moins élevée est la taxation ; au-delà de 22 ans, il y a exonération totale de prélèvements. Les deux taux (19 % et 15,5 %) diminuent donc régulièrement avec la durée de possession, à partir de 5 ans après l'achat.
    • Les plus-values imposables sur les ventes d'immeubles sont soumises depuis 2013 à une taxe supplémentaire de 2 à 6 % si elles dépassent 50 000€.

Les biens vendus pour moins de 15 000 € ne paient pas d'impôt sur les plus-values.

 

Rappel : l'ensemble des avantages fiscaux dont peut bénéficier une personne (crédits d'impôt, déductions, réductions) est plafonné. Depuis 2013, ce plafond s'élève à 10 000€. Seuls sont exclus les avantages liés à la situation personnelle (pensions alimentaires, dépendance, handicap...) et ceux attachés à des dons effectués dans l'intérêt général.

 

 

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