Le niveau de vie à la retraite dépend, pour une large part, des choix d'épargne qui sont faits tout au long de la vie. Préparer sa retraite, c'est toujours renoncer à une partie de ce qu'on pourrait consommer tout de suite, au profit de ce qu'on pourra consommer lorsqu'on aura atteint l'âge de cesser son activité.
Pour accroître ses revenus à la retraite, plusieurs types de solutions existent. Bien sûr, quand cela est possible, il est toujours préférable d'en choisir plusieurs, c'est-à-dire de diversifier ses placements, parmi les options suivantes :
- les produits dédiés à l'épargne retraite que l'on souscrit directement auprès d'une banque ou d'une compagnie d'assurance,
- les produits dédiés à l'épargne retraite dont on bénéficie dans le cadre de son entreprise,
- les autres produits d'épargne, comme l'assurance-vie, dont on peut se servir pour se garantir une rente supplémentaire à la retraite.
Un autre type de placement ne doit pas être négligé : il s'agit des placements immobiliers.
1. Pourquoi l'immobilier ?
L'immobilier peut jouer deux rôles dans la préparation d'une retraite :
- Etre propriétaire de sa résidence principale à la retraite permet de ne plus avoir à payer un loyer au moment où les revenus diminuent. Bien sûr, dans ce cas, il est préférable de s'assurer que l'on aura fini de rembourser l'intégralité de ses prêts immobiliers à l'âge de la retraite.
- Disposer de biens immobiliers secondaires permet de s'assurer des ressources supplémentaires, soit sous forme de loyers, soit sous forme de capital si on choisit de vendre les biens au moment de la retraite
2. L'investissement locatif
Il peut être intéressant d'acquérir un ou plusieurs logements pour les mettre en location. S'il faut emprunter pour les acheter, le loyer finance le remboursement du prêt. Si le prêt est remboursé avant l'âge de la retraite, le loyer vient s'ajouter aux pensions des régimes obligatoires et ainsi compléter vos revenus à la retraite.
Avant de prendre la décision d'investir dans l'immobilier locatif, il est important de se renseigner sur les particularités fiscales des différents types d'achats possibles, d'autant que la fiscalité évolue très vite.
Il faut se poser deux types de questions :
- Quelle fiscalité à l'achat ? Jusqu'en 2013, il existe des avantages fiscaux à l'achat de certains logements locatif (dispositifs Scellier et Bouvard)
- Quelle fiscalité pour les loyers ? Les loyers, comme tous les revenus, sont imposés, mais de façon différente suivant le statut de la location (meublée ou vide).
A. Le dispositif Scellier : jusqu'en 2013
Depuis 1996, il existe des dispositifs qui permettent de baisser le montant de son impôt sur le revenu en achetant de l'immobilier locatif. Il y a eu successivement les dispositifs Périssol, Besson, Robien et Borloo.
Depuis 2010, ces dispositifs ont été remplacés par le dispositif Scellier ; mais celui-ci ne sera plus effectif à partir du 1er janvier 2013. En outre, depuis le 1er janvier 2012, ses conditions deviennent moins avantageuses.
Le dispositif Scellier consiste en une baisse d'impôt sur le revenu. Pour en bénéficier, il faut :
- Acheter avant 2013 un logement neuf, ou un logement de plus de 15 ans et en mauvais état que l'on réhabilite ; le logement doit être situé dans certaines zones prédéfinies (les zones Abis, A, B1 et B2 données dans cet arrêté, plus certaines communes agréées par le ministère);
- Mettre ce logement en location non meublée pendant au moins 9 ans, pour un loyer qui ne dépasse pas un certain plafond (90% des prix du marché).
La baisse d'impôt totale est calculée en pourcentage du prix d'achat du bien (plus celui des travaux si c'est un bien qu'on réhabilite). Si le bien vaut plus de 300 000€, on calcule l'avantage sur la base de 300 000€.
La réduction d'impôt représente :
- Pour un bien acheté en 2011, 13% du prix de vente, ou 22% s'il s'agit d'un logement répondant aux normes « basse consommation d'énergie » ; ces pourcentages s'appliquent également aux biens pour lesquels un contrat de réservation a été signé avant le 31 décembre 2011, à condition que l'acte d'achat définitif soit signé dans les trois premiers mois de 2012. Le permis de construire doit de toute façon avoir été déposé avant le 31 décembre 2011.
- Pour un bien acheté en 2012, 13% du prix de vente pour un logement répondant aux normes « basse consommation d'énergie ». Pour les biens ne répondant pas à ces normes, si le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2012, la réduction s'élève à 6% ; mais si le permis de construire est déposé en 2012, aucune réduction Scellier ne s'applique.
Cette réduction s'applique à l'impôt sur le revenu des 9 années qui suivent l'achat. Une fois qu'on a calculé le montant total de la réduction, on le divise donc par 9, et on déduit chaque année le résultat du montant de l'impôt sur le revenu.
| Exemple : pour un logement répondant aux normes de basse consommation d'énergie, acheté en 2012 pour un prix de 200 000€, la réduction d'impôt totale s'élève à 13% de 200 000€, soit 18 000€. Chaque année pendant neuf ans, l'acquéreur pourra réduire le montant de son impôt sur le revenu de 26 000/9 = 2 889€. |
Au terme des neuf ans, il est possible de prolonger l'avantage jusqu'à 15 ans de location, en deux périodes de 3 ans qui permettent chacune de déduire encore 5% du prix de vente du montant de ses impôts, soit 10% de plus au total. Pour les biens achetés en 2012, ce pourcentage passe à 4% par période de 3 ans, soit 8% en tout.
Exemple : dans l'exemple précédent, au bout de 9 ans de location, l'acquéreur qui continue à louer le bien pendant trois ans supplémentaires bénéficie d'une réduction d'impôts de 4% de 200 000€, soit 8000€. Chaque année pendant trois ans, il pourra réduire le montant de son impôt sur le revenu de 8000/3 = 2667€. Au terme de ces trois ans, s'il continue à remplir les conditions, il pourra bénéficier à nouveau pour trois ans de la même réduction d'impôt.
Au total, un logement acheté en 2011 dans le cadre du dispositif Scellier pourra faire bénéficier son acquéreur d'une réduction d'impôt de 23% du prix d'achat du bien, ou de 32% si c'est un logement aux normes de basse consommation d'énergie, à condition de le laisser 15 ans en location. Pour un bien acheté en 2012 répondant à ces dernières normes, la réduction maximale s'élèvera à 13 + 8 = 21%.
Enfin, si le bien est acheté en 2012, il existe désormais des plafonds par mètre carré : si le logement acheté coûte plus qu'un certain montant au mètre carré (entre 2 000€ et 5 000€ suivant les zones), son prix est recalculé en fonction de ce montant pour l'application de la réduction.
| Exemple : pour un logement de 30 m² situé à Saint-Germain-en-Laye, soit dans une zone où le plafond par mètre carré est à 5200€, le prix maximum sur lequel est calculé la réduction Scellier est de 5 000 x 30 = 150 000€. Même si le logement est vendu plus cher, la réduction restera de 13% de 150 000€ sur 9 ans, soit 2 166€ par an. |
Attention : il n'est pas possible d'acheter un logement Scellier pour le louer à une personne appartenant à son propre foyer fiscal (un enfant ou un conjoint), ni d'en acheter plus d'un par an.
A partir de 2013, il ne sera plus possible de bénéficier du dispositif Scellier.
B. Le dispositif Bouvard
Il existe également un dispositif analogue au dispositif Scellier : le dispositif Bouvard, qui est réservé aux personnes achetant des logements dans des résidences de service pour personnes âgées ou pour étudiants, loués en meublé. Le fonctionnement est similaire : réduction d'impôt de 18% du prix dans la limite de 300 000€, répartie sur neuf années (la prolongation n'est pas possible), pour un logement acquis en 2011, et de 11% à partir du 1er janvier 2012. Il n'est pas possible cependant de cumuler ce dispositif avec les avantages fiscaux de la location en meublé.
A noter que si la promesse de vente a été signée avant le 31 décembre 2011, il est possible de bénéficier du taux de réduction de 18%, à condition de signer l'achat définitif avant le 1er avril 2012.
Comme le dispositif Scellier, le dispositif Bouvard prend fin au 31 décembre 2012, sauf dans un cas particulier : si vous étiez déjà, avant 2012, propriétaire d'un logement dans une résidence pour personnes âgées ou pour étudiants, vous pouvez en acheter un autre dans la même résidence jusqu'au 31 décembre 2014, en bénéficiant de la réduction Bouvard.
3. La fiscalité des loyers : meublé ou non meublé ?
Les loyers perçus sur un logement donnent droit à des avantages fiscaux, mais ceux-ci sont de nature différente suivant que le logement est loué en meublé ou non.
A. Location en meublé :
La location meublée permet de fixer un bail court, avec un minimum d'un an. Le logement est plus facile à récupérer si on souhaite l'habiter.
Si le total de vos loyers de l'année ne dépasse pas 32 600€, vous ne payez d'impôt sur le revenu que sur 50% des loyers perçus.
Si vos loyers dépassent cette somme, vous pouvez déduire les charges (frais de notaire, travaux, impôts locaux, amortissement du logement et du mobilier...). Si l'ensemble de ces charges est supérieur à vos loyers, cela réduit votre revenu, et donc votre impôt.
A noter que vous pouvez choisir ce dernier mode d'imposition même si vous percevez moins de 32 600€ dans l'année, si vous jugez que cela vous est plus favorable que l'abattement de 50%.
Enfin, si vous louez en meublé une pièce de votre propre habitation à une personne qui en fait son logement principal, pour un loyer inférieur à un certain plafond, vous n'avez pas à payer d'impôt sur le revenu sur ce loyer.
B. Location vide :
La location d'un logement vide ne peut se faire que pour une durée minimale de trois ans. Si le total des loyers annuels ne dépasse pas 15 000€, vous êtes imposé que sur 70% de vos loyers perçus.
Si vous percevez plus que 15 000€, les loyers s'ajoutent à vos revenus, mais vous pouvez déduire toutes les charges. Vous pouvez aussi choisir ce mode d'imposition si vous percevez moins de 15 000€ de loyers mais que la déduction des charges vous est plus avantageuse que l'imposition sur 70% des loyers.
4. Acheter de l'immobilier par le biais d'une institution ou d'une banque
A. Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)
Il est également possible de placer son argent dans des sociétés possédant un parc immobilier : les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). En achetant des titres de SCPI, vous devenez copropriétaire de biens immobiliers qui peuvent être des logements comme des bureaux, et vous percevez une part des loyers.
Il existe également des SCPI Scellier, qui permettent de bénéficier, pour un achat intervenant avant 2013, des avantages du dispositif Scellier.
B. Les Organismes de placement collectif immobilier (OPCI) fonctionnent, pour l'acquéreur, de la même façon que les SCPI. Mais ces organismes ne sont pas obligés de se limiter à l'immobilier : ils peuvent détenir, à hauteur de 30% de leurs fonds, d'autres types de placements.
L'acquéreur de titres d'OPCI perçoit régulièrement une rente, qui peut être considérée, pour les impôts, comme un loyer ou comme un revenu du capital, suivant le type d'OPCI choisi.
C. Acheter en nue propriété
Il est possible, dans la perspective de la retraite, d'acquérir un bien en nue propriété, en général auprès d'une institution, par exemple un office HLM. Il s'agit d'acheter un logement dont on devient le propriétaire, mais sans pouvoir l'utiliser soi-même ; l'institution qui le vend en est l'usufruitière, et peut le louer à qui elle souhaite. Au bout d'une certaine durée, en général 20 ans, l'acquéreur devient pleinement propriétaire.
Les biens en nue-propriété sont vendus beaucoup moins cher que les autres : environ 40 à 60% du prix du marché. Cette formule permet donc d'acheter, en différé et à moindre coût, un logement en prévision de la retraite, soit pour l'habiter, soit pour le louer.
5. Revendre un bien immobilier
Il peut arriver que l'on souhaite revendre un logement acquis au cours de la vie active, soit :
- Pour en acheter un autre plus adapté aux nouveaux besoins, ou situé ailleurs ;
- Pour réaliser le capital et le placer autrement.
Les règles de la taxation des plus-values, c'est-à-dire l'impôt applicable à la différence entre le prix de vente et le prix auquel le logement a été acheté initialement, peuvent jouer un rôle important dans une telle décision.
- Pour la résidence principale : la plus-value n'est pas imposable.
- Pour la résidence secondaire :
- Depuis le 1er février 2012, si le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale (depuis au moins quatre ans), il n'acquiterra pas d'impôt sur la plus-value, à condition de remployer le fruit de cette vente à l'achat de sa résidence principale dans les deux ans qui suivent. Si une partie seulement de la somme est utilisée pour cet achat, l'exonération ne portera que sur cette partie. On ne peut bénéficier de cette éxonération qu'une seule fois.
- Dans les autres cas, la plus-value est imposée à un taux forfaitaire de 19 % auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux ( 13,5 %), soit un total de 32,5 %. En revanche, plus la résidence a été acquise depuis longtemps, moins élevée est la taxation ; au-delà de 30 ans, il y a exonération totale.
Rappel : l'ensemble des avantages fiscaux dont peut bénéficier une personne (crédits d'impôt, déductions, réductions) est plafonné, chaque année, à 18 000€ + 4% du revenu net imposable. Seuls sont exclus les avantages liés à la situation personnelle (pensions alimentaires, dépendance, handicap...) et ceux attachés à des dons effectués dans l'intérêt général.
